Compra y residencia · Guía 2026

Comprar una villa en México, paso a paso

Cómo funciona la compra legal, por qué se usa un fideicomiso bancario, cuánto cuesta y cuánto tiempo puedes quedarte: respuestas para compradores de EE. UU. y Canadá de villas en el Country Club, en la costa del Caribe mexicano.

El fideicomiso →Pasos de compra →Costos →Estancia y residencia →FAQ →

Las respuestas cortas

Tres preguntas que todo comprador hace

¿Necesito fideicomiso?

Sí, en esta costa

El Country Club está a menos de 50 km de la playa, en la zona restringida. Los extranjeros son dueños de su casa mediante un fideicomiso en un banco mexicano: conservas todos los derechos de uso, renta, venta y herencia.

¿Cuánto tiempo puedo quedarme?

Hasta 180 días por entrada

Ciudadanos de EE. UU. y Canadá entran como visitantes sin visa. El oficial de migración decide los días, hasta 180; en los principales aeropuertos la forma migratoria (FMM) es digital.

¿Tengo que ser residente?

No, es opcional

Puedes ser dueño como turista. La residencia conviene si pasarás más de seis meses al año aquí, o si quieres licencia mexicana, banca local, IMSS o la exención de ISR al vender tu casa.

Propiedad

Cómo funciona el fideicomiso

El artículo 27 de la Constitución y la Ley de Inversión Extranjera reservan a mexicanos el dominio directo de la tierra a menos de 50 km de la costa (100 km de las fronteras). Los extranjeros obtienen el mismo uso y aprovechamiento mediante un fideicomiso bancario autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).

Quién es quién

  • Vendedor (fideicomitente) aporta el inmueble al fideicomiso.
  • Banco mexicano (fiduciario) tiene el título y solo sigue tus instrucciones.
  • Tú (fideicomisario) tienes todos los derechos de uso y aprovechamiento.
  • Fideicomisarios sustitutos: los herederos que tú nombras.

Qué puedes hacer

  • Vivirla, remodelarla, rentarla por temporada o a largo plazo.
  • Venderla: cedes tus derechos o el comprador abre un nuevo fideicomiso.
  • Heredarla sin juicio sucesorio en México para el inmueble.
  • Plazo: hasta 50 años, renovable. Puedes cambiar de banco fiduciario.
Alternativa: una sociedad mexicana puede tener el dominio directo en la zona restringida, pero está pensada para actividad comercial e implica contabilidad y declaraciones mensuales; para una villa familiar, el fideicomiso es la vía estándar.

El proceso

De la oferta a la escritura inscrita

Una villa terminada suele cerrar en unos 30–60 días tras la oferta; la inscripción viene después. En preventa se firma hoy el contrato de promesa y la escritura a la entrega.

  1. 1

    Oferta y apartado

    Día 1–7

    Oferta por escrito; aceptada, un depósito de apartado (con frecuencia USD 5K–10K, o el % que fije el desarrollador) reserva la villa. Pide que sea reembolsable si la revisión legal no sale bien.

  2. 2

    Contrato de promesa / compraventa

    Semana 1–2

    Precio, calendario de pagos, fecha de entrega, penalizaciones y quién paga cada gasto de cierre. Los pagos suelen ser por transferencia; pregunta si se usa una cuenta escrow.

  3. 3

    Revisión legal y del título

    Semana 1–4

    El notario verifica la escritura del vendedor y su historial, el uso de suelo y licencias de construcción, el régimen de condominio y su reglamento.

  4. 4

    Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo

    Semana 2–4

    Certificado de libertad de gravamen del Registro Público; constancias de no adeudo de predial, agua y cuotas de condominio.

  5. 5

    Avalúo

    Semana 2–4

    Un perito autorizado valúa el inmueble; el impuesto de adquisición se calcula sobre el mayor entre precio, valor catastral y avalúo.

  6. 6

    Permiso SRE

    ≈ 5 días hábiles

    El banco fiduciario tramita en línea el permiso de Relaciones Exteriores (SRE); firmas la cláusula de extranjería (te consideras mexicano respecto de este inmueble).

  7. 7

    Fideicomiso bancario

    Semana 3–6

    Eliges un banco mexicano como fiduciario y te nombras fideicomisario, con fideicomisarios sustitutos (tus herederos).

  8. 8

    Firma ante notario público

    Semana 4–8

    El notario —abogado con fe pública designado por el Estado— lee la escritura, cobra impuestos y derechos, y firmas tú (o tu apoderado). Con intérprete si hace falta.

  9. 9

    Inscripción

    1–6 meses después de firmar

    El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad y el fideicomiso en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. Recibes tu escritura inscrita.

  10. 10

    Entrega y primer año

    A la entrega

    Contratos de servicios, cuenta de predial, cuota de condominio y primera anualidad del fideicomiso.

Los números

Cuánto cuesta comprar y mantener

Rangos 2026, USD a 18.35 MXN. Estimaciones, no cotización: el notario emite el cálculo exacto de cierre.

ConceptoMontoNotas
Al cierre (una vez)
Impuesto sobre adquisición (ISAI)4% del mayor entre precio, valor catastral y avalúoTasa municipal en este tramo de costa en 2026 (era 3% en 2020–2025). Tu notario confirma.
Honorarios notariales + registro + certificados≈ 1.5%–3% del precio, más IVA sobre honorariosEstimación; pide cotización escrita desglosada.
Avalúo≈ USD 300–1,500Estimación; según tamaño y valor.
Permiso SRE (derecho federal)MXN 22,245 ≈ USD 1,212MXN 21,648.83 permiso + 596.29 estudio, Ley Federal de Derechos art. 25 (2026).
Constitución del fideicomiso (banco)≈ USD 500–1,000Solo banco; los paquetes con permiso y gestión cuestan USD 2,500–4,000.
Total típico al cierre≈ 6%–8% del precioEstimación con el 4% de ISAI y el fideicomiso.
Cada año
PredialVilla en el Country Club: MXN 18,700/año ≈ USD 1,019Dato de propietarios Aliada, Villa Coatí, 2026.
Anualidad del fideicomiso≈ USD 500–800Algunos bancos cotizan hasta USD 1,000.
Cuota del Country ClubMXN 2,700/mes ≈ USD 147Incluye vigilancia, jardines, alumbrado, videovigilancia y basura.

Comprar en preventa

Enganche más mensualidades durante la obra, normalmente a mejor precio que a la entrega. La escritura, el fideicomiso y el ISAI llegan a la entrega, sobre el valor de entonces. Verifica el título del terreno, las licencias y las penalizaciones por retraso.

Vender después y rentar

Al vender, los no residentes pagan 25% del precio bruto o 35% de la ganancia neta (con representante en México); los residentes fiscales pueden exentar su casa hasta 700,000 UDIS. Renta para no residentes: en general 25% del ingreso bruto. Guarda cada factura: las mejoras reducen la ganancia gravable.

Migración

Visitar, vivir una temporada o mudarte

Visitante (turista)

  • Sin visa con pasaporte de EE. UU. o Canadá.
  • Hasta 180 días, a criterio del oficial; lleva boleto de regreso y domicilio.
  • FMM digital en los principales aeropuertos.
  • Sin trabajo remunerado en México; no puedes cambiar de estatus desde dentro del país.

Residente temporal

  • Estancias de más de 180 días; primera tarjeta por 1 año y luego renovación por 1–3 años (4 en total).
  • Calificas con ingresos, ahorros o un inmueble en México (tabla abajo).
  • Solicítala en un consulado de México en EE. UU. o Canadá (derechos USD 56 en 2026), entra a México y canjea la visa por tu tarjeta en el INM dentro de 30 días.
  • Permiso de trabajo disponible a solicitud.

Residente permanente

  • Tras 4 años como temporal, o directamente como jubilado con pensión suficiente.
  • Sin renovaciones, con permiso para trabajar y sin estancia mínima.
  • Unidad familiar: cónyuge, hijos y padres de un residente pueden solicitarla por vínculo familiar.
  • Los autos con placas extranjeras deben salir o nacionalizarse.
Vía (2026)Días UMAEquivalenteEjemplo de consulado
Temporal · ingreso mensual (últimos 6 meses)680MXN 79,771 ≈ USD 4,347 · CAD 6,461Consulado San Diego: USD 4,510
Temporal · ahorro promedio (últimos 12 meses)11,460MXN 1,344,373 ≈ USD 73,263 · CAD 108,894Consulado San Diego: USD 75,950
Temporal · ser dueño de un inmueble en México91,710MXN 10,758,500 ≈ USD 586,294Cifra vigente de consulados; la página antigua del INM aún dice 40,000 UMA (≈ USD 256K). Confirma con tu consulado.
Permanente · pensión de retiro (últimos 6 meses)1,140MXN 133,733 ≈ USD 7,288 · CAD 10,832O ahorro de 45,850 UMA ≈ USD 293K (CAD 435,672)
UMA 2026 = MXN 117.31/día (INEGI). Cada consulado convierte a su propio tipo de cambio y puede pedir montos o documentos un poco distintos; confirma con el tuyo antes de agendar. Cifras en CAD: consulados de Vancouver, Calgary y Leamington, 2026.

Día a día

Autos, salud y bancos

Tu auto

Para traer un auto de EE. UU. o Canadá a esta región necesitas un permiso de importación temporal (Banjercito). Vale mientras seas visitante o residente temporal; el residente permanente debe sacarlo o nacionalizarlo. Comprar auto aquí evita el permiso.

Salud

Los residentes pueden afiliarse voluntariamente al IMSS (Seguro de Salud para la Familia): cuota anual 2026 desde MXN 9,300 (menores de 20) hasta MXN 20,600 entre 60 y 69 años (≈ USD 1,123), con periodos de espera y exclusiones por preexistencias. Muchos propietarios también tienen seguro privado.

Cuentas bancarias

Una cuenta bancaria mexicana completa generalmente requiere tarjeta de residente y RFC. Como visitante puedes pagar con tarjeta y transferir desde tu país; tu banco fiduciario cobra la anualidad en USD o MXN.

FAQ

Preguntas que nos hacen

¿De verdad necesito un fideicomiso?
Sí, si compras a tu nombre como extranjero. El Country Club está a menos de 50 km de la costa, en la zona restringida, donde los extranjeros tienen vivienda mediante un fideicomiso bancario (o una sociedad mexicana, pensada para uso comercial más que para una casa familiar).
¿El fideicomiso es propiedad real?
El banco tiene el título como fiduciario, pero solo actúa con tus instrucciones; tú tienes todos los derechos de uso y aprovechamiento. Puedes vivirla, rentarla, remodelarla, venderla o heredarla. El banco no puede venderla ni hipotecarla sin ti.
¿Qué pasa después de 50 años?
El fideicomiso se otorga hasta por 50 años y es renovable; si vendes antes, el comprador puede tomar tu fideicomiso o constituir uno nuevo.
¿Cómo funciona la herencia?
Nombras fideicomisarios sustitutos en el fideicomiso. Al fallecer, los derechos pasan a ellos conforme al fideicomiso, sin juicio sucesorio en México para el inmueble. Aun así se recomienda testamento mexicano para otros bienes.
¿Puedo comprar en preventa y pagar a plazos?
Sí. Firmas un contrato de promesa o compraventa con el desarrollador y pagas un enganche más mensualidades durante la obra; la escritura y el fideicomiso se firman a la entrega. Revisa el título del terreno, las licencias y las penalizaciones por retraso, y guarda cada comprobante de pago.
¿Puedo obtener una hipoteca?
La mayoría paga de contado o con plazos del desarrollador. Algunas instituciones financian a extranjeros; pregúntanos antes de contar con ello.
¿Qué impuestos pago si vendo después?
Impuesto sobre la renta (ISR). Los residentes fiscales mexicanos pueden exentar la venta de su casa hasta 700,000 UDIS (≈ MXN 6 millones), una vez cada 3 años. Los no residentes pagan 25% del precio bruto, o pueden optar por 35% de la ganancia neta con representante legal en México. El notario retiene y entera el impuesto.
¿Y si la rento?
Los no residentes en general pagan 25% del ingreso bruto por renta, sin deducciones. La renta vacacional por plataformas además implica retenciones de la plataforma, IVA y el impuesto estatal al hospedaje. Un contador local lleva las declaraciones mensuales.
¿Tengo que estar en México para firmar?
No. Puedes firmar mediante un poder otorgado ante notario (apostillado en el extranjero) o en un consulado de México.
¿Puedo trabajar en México como turista?
No. Los turistas no pueden realizar actividades remuneradas en México. El trabajo remoto para clientes extranjeros es zona gris; los residentes temporales pueden solicitar permiso de trabajo.
Cómo te ayuda Aliada: nuestro equipo coordina todo el proceso con notarías y bancos fiduciarios aliados: oferta, revisión legal, permiso SRE, fideicomiso, firma (en persona o con poder) e inscripción, en español o inglés.

No es asesoría legal ni fiscal. Esta guía resume reglas públicas 2026 y rangos de mercado; las leyes, tasas y requisitos consulares cambian. Tu notario y nuestro equipo te guían en tu caso particular.

Aliada Real Estate

Platícalo en una videollamada

Trae tus preguntas sobre el fideicomiso, los gastos de cierre o la residencia; revisamos tu caso y las villas disponibles.

Agenda una videollamada →WhatsApp →
Aliada · +52 984 115 6650US · +1 978 678 9159

Fuentes

  1. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27 fr. I (Cámara de Diputados) · link
  2. Ley de Inversión Extranjera, Título Segundo, arts. 10–14 (restricted zone, trusts) · link
  3. SRE · Permit to set up a trust in the restricted zone (50 years, SIPAC27) · link
  4. Ley Federal de Derechos art. 25, 2026 fees, compiled by HH Luxury Real Estate (Oct 2026): permit MXN 21,648.83 + review 596.29; bank setup USD 500–1,000; annual USD 500–800 · link
  5. Mexico-Invest, fideicomiso bank fees 2026 (bundled setup USD 2,500–4,000) · link
  6. Quintana Roo municipal tax laws: ISAI 4% (Congreso de Quintana Roo texts, as compiled by Nimbos Realty 2026) · link
  7. Municipal ISABI procedure page (4% from Dec 10 2025; 3% 2020–2025) · link
  8. Closing costs in Quintana Roo (notary 1.5–3%, registry, appraisal), Tu Inmueble Playa 2026 · link
  9. INEGI · UMA 2026: MXN 117.31/day (DOF Jan 9 2026) · link
  10. Consulate of Mexico in San Diego, 2026: temporary residency by solvency (USD 4,510/mo or 75,950) and by real estate (91,710 UMA) · link
  11. Consulate of Mexico in San Diego, 2026: permanent residency for retirees (1,140 UMA/mo) · link
  12. Canadian consulate figures 2026 (Vancouver, Calgary, Leamington; Montreal CAD 6,460), compiled by ResidencyMexico · link
  13. INM · Older residency-by-agreement requirements (40,000 UMA real-estate figure) · link
  14. Ley de Migración arts. 52–54 (visitor up to 180 days; temporary up to 4 years; permanent) · link
  15. INM · Digital FMM (Forma Migratoria Múltiple) at airports · link
  16. Banjercito · Temporary vehicle import permit · link
  17. IMSS · Seguro de Salud para la Familia, 2026 annual fees by age (El Economista, Jun 2026) · link
  18. SAT · Taxes for foreigners: sale of real estate and leasing (25% / 35%) · link
  19. LISR art. 93 fr. XIX (700,000 UDIS home-sale exemption) and art. 158 (non-resident rent) · link
  20. Aliada owner data, Oct 2026 (predial MXN 18,700/yr; HOA MXN 2,700/mo)